企业的人居营造梦想——华夏幸福开放日参观有感

the future

人居营造梦想,是不是一定要政府来实现?企业能否运用自身的资源整合能力,在市场机制下,为城市居民创造价值,为城市未来作出贡献,并以此作为企业获得持续发展的价值基础?企业会有人居营造梦想吗?难道企业不该是仅仅追求利润最大化、不得不为了生存而变得冰冷起来的主体吗?企业在对商业模式的探索中,能否发现政府尚未实现的促进产城融合发展的路径?上周末参加的一次产业地产企业组织的产业新城参观活动,帮我解答了这些问题,也让我纠正了自己之前对市场和企业的一些偏见。

 

对华夏幸福的疑惑

规划的博士生,为什么会关注这家民营产业地产企业?说来有点话长,我的博士论文探讨的是创新驱动的科技城规划相关的产业、社会和空间问题,因此这几年一直在关注科技园区等产业空间的发展和规划,但研究重点还是政府主导建设的科技城。两年前一位研究深圳科学工业园区的学长在博士论文中系统研究了民营科技园区的代表——深圳天安数码城的发展模式,让我开始注意政府以外的科技园区,及其呈现出的在市场考验下的模式创新能力。今年八月初参加由维思平和清控科创联合举办的产业地产设计沙龙,在与《园区中国》一书的作者之一讨论时,他提到华夏幸福这家上市公司,说在产业新城方面做的很不错。前一阵子微信公众号“优园区”开展了国内产业地产30强的评选和系列主题的评选,华夏幸福这家业绩出色,人气旺盛的企业再次引起了我的注意。

我开始非常好奇,在中国房地产业发展趋势扑朔迷离,产业地产领域摸着石头过河尚无现成道路可循的阶段,到底是什么样的企业能脱颖而出,以出色的市场表现和极佳的社会口碑,稳稳地站住了脚跟?以利润获取为目标的企业能建好一个园区,乃至一座城市吗?会不会是一种投机取巧的商业模式,或是一个给人洗脑的游戏?当看到邮箱里关于华夏幸福开放日活动的通知时,马上报了名。

 

地产企业的开放日活动

招聘季,各家企业的宣讲会招聘会如火如荼,都希望争取到优秀的毕业生加盟。华夏幸福在专门的宣讲会之外,组织了这次企业开放日——固安产业新城参观活动,面向清华北大的100名有兴趣的毕业生,开展为期一天半的固安新城参观。车接车送,包吃包住,参观固安新城的规划馆、产业集群、公共服务配套、回迁房、农业园区、住宅项目等,还提供了采摘体验、主题晚宴,并安排所有同学在五星级宾馆住宿。让同学们不仅实地感受了这家企业的产品,也从总体上了解了这家企业的文化和价值观。其慷慨热情的组织也会让大家对企业心生好感,有助于后期对优秀毕业生的招募,同时,通过口口相传,微信微博等社交网站的传播,也在无形中提升了企业的对外形象。真可谓非常聪明的招聘策略,由此也可以看出华夏幸福的探索和尝试。

出发前,我列下了以下几个问题,希望能有的放矢:

(1)企业主导的产业新城规划有什么特点?与政府的有何不同?

(2)固安新城的发展过程、规划方式和实施情况?

(3)华夏幸福的发展历程,组织架构,为什么可以上市?为什么遥遥领先,到底有什么灵丹妙药?

 

固安一日参观感受

固安县位于河北廊坊,县域面积697平方公里,人口40万,与北京大兴区接壤,一句经典的宣传语是:“位于天安门正南50公里”。2002年固安工业园区奠基,总体规划面积60平方公里,起步区规划面积24平方公里,总人口3.5万人。2002年引入华夏幸福作为园区的运营商,全面负责园区的规划和开发建设,设立了产城融合的产业新城的发展目标。此后,经过十多年的精耕细作,固安已经从一个传统的农业区转型成为以航天航空和生物医药产业为主的产业新城。2013年,固安县生产总值超过100亿元,财政收入近20亿,在环首都圈的县域经济中处于非常领先的位置。应该说华夏幸福在固安的发展中发挥了非常大的作用,那么今天的固安工业园区会是一番怎样的景象呢?从规划来看,企业规划的园区跟以往政府规划的园区并没有太大不同,但在具体的实施过程、建设品质和城市运营方面,体现出了企业的能力。我将结合参观的情况,谈几点体会。

区位优势明显。固安产业新城位于天安门中轴线的南延线上,距北京1小时车程,在首都第二机场的经济影响范围内,京九铁路、大广高速纵贯全境,比邻京津唐高速与京石高速,交通便捷。在北京建设世界城市、京津冀一体化发展的背景下,固安凭借区位优势,具备发展为北京世界城市的外围新城的条件,可以有效承接北京的产业转移,疏解城市人口。因此,从选址上来看,固安产业新城的发展是顺应大都市区发展规律的。

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图 固安新城区位

城市营销到位。企业运营城市的一大优势是了解市场需求,也懂得创造市场预期。固安从一片沙荒地发展到今天,规划蓝图创造的市场预期发挥了重要作用。这也就解释了华夏幸福为什么要为一个县城投资2亿元建一个1.2万平方米的规划展览馆。精心设计的展示流程、先进的展示手段把固安的历史、现状和未来描绘得非常清楚,希望向每个参观者展现固安的美好前景,激发大家对固安未来的信心。当很多人都相信一件事能行的时候,自然这件事成功的可能性会增大。这种积极的城市营销还体现在各个产业园区,每个园区的入园处都会有精致的沙盘、认真的接待和专业的讲解,向来宾介绍产业园区的现状、入驻的企业和发展的方向。在城市营销上下的功夫为产业招商打下了非常好的基础。

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图 产业园区展示沙盘

产业集聚良好。我们先后参观了航天产业园、卫星导航产业园和肽谷生物医药产业园三个产业集聚区,据介绍,园区通过引进、合作等方式,搭建创新服务平台,引入行业领先的大型企业作为龙头,带动相关高技术企业的入驻。2013年底已经引入360多家大型企业和配套的中小企业。同时也积极联系清华北大等知名高校,形成高校成果转化基地。

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图 航天产业区精密仪器加工项目内部参观

环境品质较高。从整个新城建筑的施工质量、道路两旁的绿化效果、路面的整洁程度和公园广场的设计品质来看,整体环境品质较高,看得出其城市建设和管理具备较高的标准。

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图 产业区良好的环境

城市配套强化。虽然是工业园区,但秉承产城融合的发展理念,匹配了较高品质的城市公共服务设施,如引入北京八中开办分校,建造五星级宾馆,建设幸福医院等,不再建设单纯产业集聚的工业园区,而是功能完善的新城。

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图 固安五星级宾馆配套

关注民生需求。参观的农民回迁小区七层带电梯,小区环境品质很好,能看到一些阿姨晒着太阳在小区的石凳上打扑克。据介绍,每户农民基本都有3套住房,1套自住,2套出租。在推进农民上楼的过程中,也为农民提供技能培训的机会,鼓励他们到本地的企业中工作。

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图 回迁村民在小区开展休闲活动

固安新城存在的问题

参观过程中也发现一些问题值得思考:

城市人气不足。不知由于参观的当天是工作日还是雾霾的原因,整个行程中我们没看到几个地方居民。虽然参观的企业中也有一些工人在操作机器运转,但外面崭新的城市面貌与冰冷的人气还是形成了鲜明的对比,不得不让人反思。这么大手笔的规划和建设,是过于超前还是发展的特定阶段?日后真的会有与城市规模相匹配的人口集聚到这个新城中来吗?我想起之前在其他城市高新区参观的感受,也基本与之类似,那么,以产业带动城市发展是否必然会经历人气不足的阶段呢?再联想位于北京以东的燕郊三镇,可以算是以居住带动城市发展的典型,却是人气爆棚,每天挤公交车都挤不上。为什么两种模式差别会如此之大?是区位原因,还是市场原因?这两种新城发展的模式能否实现优势互补?以产促城模式的未来是否能如愿?都是值得关注的问题。

产业关联较弱。不管是政府主导的产业园区,还是企业主导的产业园区,这种“打造”模式,都是依靠招商引进大量企业,而非根植本地培育本地企业,就必然会面临一个问题:产业间没什么关联。虽然努力按照产业规划,依据产业价值链引进企业,但企业来到本地后,如果相互之间不存在合作的需求,不能形成本地共享互助的文化氛围,无法搭建促进合作的平台的话,也只能算是产业集聚,不能算是产业集群,无法利用产业集群的外部性。因此,对于产业地产企业来说,如何把高技术企业引进来是一个问题,如何把这些企业服务好,通过促进园区企业之间的互动和交流,促进合作共享精神的形成,让他们在园区中获得园区服务以外的增值收益,是值得关注的方向。

总体来看,由华夏幸福主要负责建设和运营的固安产业新城在区位选择、城市环境、城市运营、企业集聚、农民安置等方面做得比较出色,收到了很好的效果。其未来的进一步发展将受到京津化一体化政策的影响,依赖于人气的吸引、产业关联的建立和城市文化氛围的形成。营造实体的城市不易,营造实质的城市更需要耐心。

 

华夏幸福为什么能成功?

产业地产的企业不少,为什么华夏幸福能成?回程的路上我努力在脑海中寻找线索,梳理这家企业能够成功的原因,寻找能解释这家企业迅速发展壮大的理论框架。试过结构-能动框架,也试了资源-能力框架,发现这些框架虽然能够让我全面把握各种要素,却无法抓住最核心的问题。于是不求全了,直接写下了以下六条我所理解的关键原因:

目标、视野和格局决定了资源整合方向。当别的房地产商把建造一个居住小区或一个科技园区作为产品的时候,华夏幸福把“建造一座幸福的城市”作为自己的目标和产品。这一目标让他们用力更集中,这一视野和格局让他们能从全局的高度,系统的角度,整合城市建设和发展中的各个环节,包括土地的一二三级开发、产业招商、城市运营等等,将以往各个开发环节之间相互衔接所依赖的沟通成本转换到了企业内部,有效减少了其中的交易成本。同时,这一视野和格局也让他们能够关注长远的利益,更耐得住寂寞。从整体上协调资本运作,利用市场预期,在前期投入大量成本,形成未来发展的良好基础,十年磨一剑,把苦功夫下到前期。

企业价值观促成的良好政企关系。产业新城采用PPP的开发模式,需要自身树立良好的口碑,取得政府的信任,利用自身的资源整合能力,帮政府解决现实问题。由于华夏幸福的企业价值观是“以人文本”,其本身除了追寻经济价值以外,也在追寻企业的社会价值,所以比较容易与地方政府达成一致共识,建立合作关系。

趋势把握能力影响了项目的成功选址。从华夏幸福在全国选择的新城开发地点来看,都是在距大都市区有一定距离的周边区域,比如环北京,环上海,过去不被地产商看重,却具备在大都市区外延发展中构成巨型城市一部分的潜力,也算是乘着城市化的东风,看准了大都市区的集聚能力,出奇招排兵布阵的收获。

平台合作意识发挥了外部资源的效用。华夏幸福在新城开发的各个环节都会将一部分业务外包给在各个领域非常卓越的企业,提供专业化的服务。比如在土地开发、策划咨询、规划设计、建筑设计、建设施工等环节,都邀请最顶尖的企业提供高品质的服务,不惜重金。由于企业自身覆盖新城营建的全产业链,因此必须将一部分专业化功能甩出去,企业本身做好各个环节的管控与协调工作,形成了一个发挥相关企业优势的很好的平台。

学习能力让企业迅速学习成长不断推陈出新。企业1998年成立,经历了短短十几年时间,就发展到今天的规模,在一个全新的领域不断摸索,形成了有效的商业模式和专业化的企业管理队伍,不能不说学习能力非常强,不仅跟同类的地产企业学习,也跟咨询类企业学习、资本运营类企业学习、跟政府学习。慢慢积累了应对市场变化所需要的技术储备,也变得对市场的需求更加敏感。

 

在回程的车上听到此次活动的负责人在跟同学聊自己在企业中的感受,惊诧于其对企业全心全意的认同,也更加明白了这家企业的核心竞争力在哪儿。

梦想。因为有着为人服务,营造幸福城市的梦想,这家企业关注了以往需要政府考虑的问题,包括产业发展问题、生态环境问题、民生问题等等,同时又充分运用了企业在资源整合和资本运作方面的优势,与城市政府共同形成了促进城市发展的合力。以前有企业型政府的说法,我看这家企业有点像政府型企业。因为他们创造了让城市环境更好、城市产业更有活力、城市未来更有希望的价值,所以获得市场的认可和企业利润,是自然而然的事。

创始人。经网上查阅发现,这家企业之所以能发展成今天这样,与创始人为企业注入的基因关系很大。企业发展的平台意识、外包意识、质量意识、招商意识、政策研究意识、人才意识、资本运作意识等,都体现在了创始人的经历与企业的早期发展中。此外,其为人诚恳,以德服人的品质凝聚起一大批有才华的人,为了共同的城市营建梦想而努力。确实如很多人所说,一家企业的发展成败在很大程度上取决于领头的人。

 

华夏幸福模式可能存在的问题与解决方案

价值观值得坚持和强化。决定一个企业能走多远的是它的价值观,在这点上,华夏幸福应该会走得很远。在企业上市以后,如何让资本积累为城市梦想服务,而不迷失在资本追逐利润的压力之下,在模式复制中把控新产品的质量,都需要坚持营造幸福城市的价值观。

船大不好掉头,企业需要解决平台型集权型企业容易出现方向判断失误的问题。越是大规模的企业,越需要利用集体智慧,而不仅仅依赖于核心管理团队,才能避免过于集权造成的方向错误。一个建议是,在企业内部由相互独立且紧密配合的运作单元构成具备独立思考决断能力的协作网络,在大体目标的指引下,接受不确定性,充分尊重群体智慧,发挥独立运作单元的能动性与创造能力,可以在一定程度上克服企业集权产生的问题。最终将企业做成一个围绕人居梦想,由各个版块各个单元独立运作、协同创新的网络和平台。这样不仅利于发挥独立个体的灵活性和决断力,而且可以促成由内而外的自我反思和不断突破。

从城市政府角度来看,选择一个企业运营城市存在风险。如果由一个企业负责一个城市建设的全部过程,将所有外部性都内部化,会面临市场机制的失效,城市发展的成败将完全依赖于这家企业的价值观和运作能力,事实上存在风险。虽然华夏幸福的企业价值观清晰,资源整合和资本运营能力卓越,但仍旧只是一家企业,无法发挥多主体参与市场竞争的效率。而且企业归根到底不是城市政府,没有为民生负责、为城市发展负责的义务,把城市发展完全寄希望于一家既当裁判员,又当运动员的企业,还是存在问题,即使这是一家非常有社会责任感的企业。这可以理解为由一家企业在一定空间范围内的垄断发展所产生的风险吧。那么,企业和政府之间到底是怎样的合作关系?在引入城市经营、市场竞争机制的同时,如何让企业做好企业的事,政府做好政府的事,划定好相互之间的边界,而不越俎代庖,就非常重要了。

虽然存在问题,还是不能动摇华夏幸福这家企业在产业地产领域的领先地位。人居营造的梦想,不仅存在于有理想的规划师心中,也可以同样指引有责任感的企业发挥自己的价值。想起8月底曾写过一篇《是要暴富,还是幸福?》的文章,就是在探讨企业的经济价值和社会价值的问题,想想文中质疑一般企业的那些问题,华夏幸福都已经用自己的实际行动给出了正面的回答。

原来,关于人居营造的梦想,关于幸福的梦想,是可以用来创造价值的。

 

题图来源:http://1.bp.blogspot.com/-U0RYgM3suzM/Te_O17jAvHI/AAAAAAAAAWs/gyMbEokDp1I/s1600/the20future.jpg

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One Response to 企业的人居营造梦想——华夏幸福开放日参观有感

  1. evelyn says:

    华夏幸福完全取代政府经营这座新城?企业与政府之间是如何承担风险和收益的?

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